農地法の許可・届出。第3条・第4条・第5条の違いと、許可の基準・書類を条文に沿って解説

農地法の許可や届出は、第3条、第4条、第5条のどれに当たるかで、手続きの相手も書類も変わります。駐車場や資材置き場、店舗や工場の用地にしたい土地が農地だったときは、何から始めればよいのかが、まず気になるところです。農地は、売る、貸す、別の用途にする、のどれにも農地法の許可や届出が関わります。分かれ目は、持ち主や借り手が変わるのか、用途が変わるのか、その両方なのかにあります。この記事を読むと、3つの条文の違い、条文ごとの添付書類、許可の基準、許可や届出を受けない場合の定めについて知ることができます。

1. 第3条・第4条・第5条は、何が変わるかで分かれる

農地を売ったり貸したりして、農地のまま持ち主や借り手が変わるときは第3条、自分の農地を別の用途にするときは第4条、他人の農地を買ったり借りたりして別の用途にするときは第5条です。ここでいう「農地」は、耕作の目的に供される土地です(農地法第2条第1項)。

条文	何が変わるか	許可・届出の相手
第3条	農地のまま、権利が移る	農業委員会の許可(農地法第3条第1項)
第4条	同じ人が持ったまま、用途が変わる	都道府県知事等の許可(農地法第4条第1項)
第5条	用途が変わり、権利も移る	都道府県知事等の許可(農地法第5条第1項)
市街化区域内の農地の転用	第4条・第5条のうち、市街化区域内の農地	農業委員会への届出(農地法第4条第1項第7号、第5条第1項第6号)

第3条の「権利が移る」には、所有権の移転のほか、地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権などの設定や移転も含まれます(農地法第3条第1項)。貸し借りも、第3条の対象になります。

第3条の許可が要る場合から、第5条第1項本文に規定する場合は除かれています(農地法第3条第1項ただし書)。農地を買って駐車場にするときは、第3条ではなく第5条の許可を受ける形になります。「都道府県知事等」は、都道府県知事のほか、農林水産大臣が指定する市町村(指定市町村)の区域内では、その市町村の長を指します(農地法第4条第1項)。

2. 第3条は、農地のまま権利を移すときの許可

農地の売買や貸借で、農地のまま権利を移すときは、当事者が農業委員会の許可を受けます(農地法第3条第1項)。申請書は、農業委員会に提出します(農地法施行令第1条)。

申請書は、権利を設定・移転する当事者が連署します。強制競売、公売、遺贈などの単独行為による場合や、判決や調停などで移転する場合は、連署しない例外があります(農地法施行規則第10条第1項)。添付する書類は、土地の登記事項証明書(全部事項証明書)、権利を取得する者が法人のときは定款または寄附行為の写し、農地所有適格法人のときは組合員名簿または株主名簿の写しなどです(農地法施行規則第10条第2項)。申請書に書く事項には、当事者の氏名と住所、土地の所在・地番・地目・面積、契約の内容、権利を取得する者やその世帯員等の機械の所有状況、農作業に従事する者の数と配置などがあります(農地法施行規則第11条第1項)。

許可の基準は、「することができない」場合の形で定められています(農地法第3条第2項)。主なものは、権利を取得する者が取得後に耕作する農地のすべてを効率的に利用して耕作の事業を行うと認められない場合、農地所有適格法人以外の法人が権利を取得しようとする場合、取得する者(農地所有適格法人を除く)やその世帯員等が農作業に常時従事すると認められない場合、周辺の地域における農地の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがある場合です(農地法第3条第2項第1号・第2号・第4号・第6号)。

会社が農地の権利を取得しようとする場合は、農地所有適格法人かどうかが関わります。農地所有適格法人は、農事組合法人、株式会社(公開会社でないものに限る)または持分会社で、主たる事業が農業であることなどの要件をすべて満たすものです(農地法第2条第3項)。農地所有適格法人以外の法人が権利を取得しようとする場合は、許可をすることができません(農地法第3条第2項第2号)。ただし、使用貸借や賃借権の設定を受ける場合は、解除の条件が書面の契約に付されていることなど、3つの要件をすべて満たすときに、農業委員会が許可をすることができます(農地法第3条第3項)。

許可には、条件をつけることができます(農地法第3条第5項)。

許可が要らない場合も定められています。たとえば、遺産の分割によって権利が移る場合は、許可の対象から除かれています(農地法第3条第1項第12号)。許可を受けて権利を取得した場合など一定の場合を除き、農地の権利を取得した者は、遅滞なく、農地のある市町村の農業委員会に届け出なければなりません。遺産の分割によって取得した場合も、この届出の対象です(農地法第3条の3)。

3. 第4条は、自分の農地を転用するときの許可

自分の農地を農地以外のものにするときは、都道府県知事等の許可を受けます(農地法第4条第1項)。許可を受けたい人は、申請書を、農業委員会を経由して都道府県知事等に提出します(農地法第4条第2項)。農業委員会は、申請書の提出があった日の翌日から原則として40日以内に、意見を付して都道府県知事等に送付します。都道府県機構の意見を聴くときは原則80日です(農地法第4条第3項、農地法施行規則第32条)。同じ事業のために30アールを超える農地を転用するときは、農業委員会が、あらかじめ都道府県機構の意見を聴きます(農地法第4条第4項)。

申請書に添付する書類は、農地法施行規則第30条第1項に挙がっています。

• 申請者が法人のときは、定款または寄附行為の写し、もしくは法人の登記事項証明書
• 土地の位置を示す地図と、土地の登記事項証明書
• 建てる建物その他の施設と、道路、用排水施設などの位置を明らかにした図面
• 事業を実施するために必要な資力と信用があることを証する書面
• 転用の妨げとなる権利を持つ人がいるときは、その同意があったことを証する書面
• 農地が土地改良区の地区内にあるときは、その土地改良区の意見書
• その他参考となるべき書類

申請書には、申請者の氏名と住所、土地の所在・地番・地目・面積、転用の事由の詳細、転用の時期と事業や施設の概要、資金計画、付近の農地や作物などの被害を防ぐ施設の概要などを書きます(農地法施行規則第31条)。

許可を受ける必要がない場合も、条文に定められています。第5条の許可を受けた農地を、その許可の目的に使う場合は、第4条の許可は要りません(農地法第4条第1項第1号)。市街化区域内の農地は、届出で足ります(農地法第4条第1項第7号。第5章で説明します)。省令で定める場合には、耕作者が、自分の耕作の事業に使う他の農地の保全や利用の増進のために転用する場合や、2アール未満の農地を自分の農作物の育成や養畜のための農業用施設に使う場合があります(農地法第4条第1項第8号、農地法施行規則第29条第1号)。

許可には、転用が完了するまでの間に、実施状況を農業委員会を経由して都道府県知事等に報告することなどの条件が付きます(農地法第4条第7項)。

4. 第5条は、転用のために権利を移すときの許可

農地を買って工場にする、借りて駐車場にするなど、転用のために権利を設定・移転するときは、当事者が都道府県知事等の許可を受けます(農地法第5条第1項)。第4条の許可と同じく、申請書は、農業委員会を経由して提出します(農地法第5条第3項、第4条第2項)。

第3条の許可は農業委員会の許可ですが、第5条は都道府県知事等の許可です。農地のまま売買する場合と、転用のために売買する場合では、許可を出す相手が異なります。

第5条の申請書は、当事者が連署します(農地法施行規則第57条の4第1項)。添付書類は、第4条の添付書類のうち、法人の定款または登記事項証明書、土地の位置を示す地図と登記事項証明書、施設の位置を明らかにした図面、資力と信用があることを証する書面に加えて、転用の妨げとなる権利を持つ人の同意の書面、土地改良区の意見書などです(農地法施行規則第57条の4第2項)。申請書の記載事項は、第3条の申請書の記載事項のうち当事者・土地・契約の内容に関するもの、転用の時期と事業の概要、資金計画、被害防除施設の概要などです(農地法施行規則第57条の5)。

栃木県の芳賀農業振興事務所管理部の資料(令和3年12月、芳賀管内向け)は、農地転用の添付書類として、土地利用計画図、事業計画書、土地選定理由書、資金証明などを挙げています。農地法施行規則が定める書類の名前とは、同じではありません。

5. 市街化区域内の農地は、許可ではなく届出

市街化区域内の農地を転用する場合は、第4条の許可ではなく、あらかじめ農業委員会に届け出ます(農地法第4条第1項第7号)。市街化区域内の農地や採草放牧地を、転用のために取得する第5条の場合も同じで、あらかじめ農業委員会に届け出ます(農地法第5条第1項第6号)。ここでいう市街化区域は、都市計画法第7条第1項の市街化区域と定められた区域で、同法第23条第1項の協議を要する場合は、その協議が調ったものです(農地法第4条第1項第7号)。

第4条の届出は、届出書を農業委員会に提出して行います(農地法施行令第3条第1項)。届出書には、土地の位置を示す地図と登記事項証明書を添付し、農地が賃貸借の目的になっているときは、解約等の許可があったことを証する書面も添えます(農地法施行規則第26条)。届出書に書く事項は、届出者の氏名と住所、土地の所在・地番・地目・面積、土地の所有者と耕作者の氏名と住所、転用の目的と時期、事業や施設の概要です(農地法施行規則第27条)。

農業委員会は、届出を受理したときはその旨を、受理しなかったときはその旨と理由を、遅滞なく書面で通知します(農地法施行令第3条第2項)。受理の通知書には、届出書が到達した日と、その日に届出の効力が生じた旨が記載されます(農地法施行規則第28条)。

第5条の届出も、届出書を農業委員会に提出して行います(農地法施行令第10条第1項)。当事者が連署し、土地の位置を示す地図と登記事項証明書などを添付します(農地法施行規則第50条)。

市街化区域内の届出は、農地を転用する場合の手続きです。農地のまま権利を移す第3条には、市街化区域の届出の特例がありません。

6. 許可の基準は、立地基準と一般基準

第4条と第5条の許可は、「することができない」場合が条文に定められています(農地法第4条第6項、第5条第2項)。大きく分けて、農地の立地に関するものと、転用の確実性や周辺への影響に関するものがあります。

立地に関するものは、農地の場所と性質で決まります。

• 農用地区域内にある農地は、転用することができません(農地法第4条第6項第1号イ、第5条第2項第1号イ)。農用地区域とは、農業振興地域の整備に関する法律に基づいて定められる区域です。さくら市の農地の手続きの案内(更新日 令和5年3月31日)は、農振農用地は除外してからでないと転用できないと案内しています。
• 農用地区域以外の農地でも、良好な営農条件を備えている農地として政令で定めるものは、転用することができません(農地法第4条第6項第1号ロ、第5条第2項第1号ロ)。政令では、おおむね10ヘクタール以上の規模の一団の農地の区域内にある農地、土地改良事業などの施行区域内にある農地、傾斜や土性などの自然的条件からみて近傍の標準的な農地を超える生産をあげられる農地が挙げられています(農地法施行令第5条)。
• ただし、市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地、およびこれに近接する区域などで市街地化が見込まれる区域内にある農地は、このロの対象から除かれます(農地法第4条第6項第1号ロ(１)・(２))。市街化調整区域内にある一定の農地は、この除外に当たらず、転用できない農地のままです(農地法施行令第6条)。
• これらの農地以外の農地でも、周辺の他の土地に代えて事業の目的を達成できると認められるときは、転用することができません(農地法第4条第6項第2号、第5条第2項第2号)。

転用の確実性や周辺への影響に関するものは、一般基準として定められています。

• 申請者に、転用を行うために必要な資力と信用があると認められない場合、転用の妨げとなる権利を持つ人の同意を得ていない場合など、農地のすべてを申請の用途に使うことが確実と認められない場合(農地法第4条第6項第3号、第5条第2項第3号)。省令には、許可を受けた後、遅滞なく用途に供する見込みがないこと、行政庁の許可などの処分が必要な事業で、その処分がされなかったりされる見込みがないこと、面積が事業の目的からみて適正と認められないことなどが挙がっています(農地法施行規則第47条)。
• 転用によって、土砂の流出や崩壊などの災害を発生させるおそれがある場合、農業用用排水施設の機能に支障を及ぼすおそれがある場合など、周辺の農地の営農条件に支障を生ずるおそれがある場合(農地法第4条第6項第4号、第5条第2項第4号)。
• 仮設工作物の設置などの一時的な利用のために転用する場合で、その利用の後に土地が耕作の目的に供されることが確実と認められないとき(農地法第4条第6項第6号)。第5条では、一時的な利用のために所有権を取得しようとする場合も、許可することができません(農地法第5条第2項第6号)。

これらのただし書として、土地収用法の告示に係る事業の用に供する場合や、農用地区域内の農地を農用地利用計画で指定された用途に供する場合など、政令で定める相当の事由があるときは、この限りでないとされています(農地法第4条第6項ただし書、第5条第2項ただし書)。第4条の許可についての相当の事由は、農地の区分ごとに政令で定められています(農地法施行令第4条)。

さくら市の農地転用の案内(更新日 令和5年1月17日)は、立地基準と一般基準を同時に満たさなければ許可とはならないと案内しています。

7. 許可権者、面積、窓口は市町村ごとに確認する

第4条・第5条の許可権者は、都道府県知事等です(農地法第4条第1項、第5条第1項)。指定市町村の指定は、市町村の申請により、農林水産大臣が行い、農用地区域内で確保すべき農地の面積の目標を定めていることなどの基準があります(農地法施行令第9条)。条例の定めるところにより、市町村が都道府県知事の事務を処理することとされている場合もあります(農地法第59条第2項第3号)。

面積によって手続きが変わる点もあります。同じ事業のために30アールを超える農地を転用するときは、農業委員会が、原則として都道府県機構の意見を聴きます(農地法第4条第4項)。同じ事業のために4ヘクタールを超える農地を転用する第4条・第5条の許可をしようとするときは、都道府県知事等は、当分の間、あらかじめ農林水産大臣に協議しなければなりません(農地法附則第2項)。地域の開発や整備に関する法律で政令で定めるものに従って転用する場合で、政令で定める要件に該当するものは、この協議の対象から除かれます。

窓口の運用は、市町村の農業委員会ごとに異なります。さくら市の案内(更新日 令和5年1月17日、令和5年3月31日)では、農地転用を計画する場合は、事前に農業委員会へ相談するよう求めています。申請の受付期間は毎月5日まで(休日の場合は翌開庁日)、農業委員会の総会の開催予定日は毎月25日前後、第3条の許可の標準処理期間は28日間とされています。自分の土地の市町村が許可の事務をどう処理しているかや、受付・総会の時期は、市町村ごとに異なり、変わることもあります。その土地の農業委員会に確認してください。

農地法施行規則は、申請書や届出書の記載事項と添付書類を定めています。ただし、実際に使う様式や運用は窓口(農業委員会)ごとに異なる場合があります。使う様式は、窓口に確認してください。

8. 許可や届出を受けない場合の定め

許可を受けなければならない行為を、許可を受けずに行った場合について、農地法には、効力、措置、罰則の定めがあります。

• 効力: 第3条の許可を受けないでした行為は、効力を生じません(農地法第3条第6項)。第5条の許可についても、同じ規定が準用されます(農地法第5条第3項)。
• 措置: 都道府県知事等は、第4条第1項・第5条第1項の規定に違反した者などに対し、土地の農業上の利用の確保などを考慮して特に必要があると認めるときは、許可の取消し、条件の変更、工事その他の行為の停止命令、原状回復などの措置を命ずることができます(農地法第51条第1項)。工事を請け負った者や下請人も対象に含まれます(農地法第51条第1項第3号)。
• 罰則: 第3条第1項、第4条第1項、第5条第1項の規定に違反した者、偽りその他不正の手段により許可を受けた者は、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金に処せられます(農地法第64条第1号・第2号)。法人の代表者や従業者が、法人の業務に関して第4条第1項・第5条第1項に違反したときは、行為者を罰するほか、法人に対しても1億円以下の罰金刑が科されます(農地法第67条第1号)。
• 届出: 第3条の3の届出をせず、または虚偽の届出をした者は、10万円以下の過料に処せられます(農地法第69条)。

まとめ

※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の土地や事業への適用を保証するものではありません。実際の取り扱いは、許可・届出の窓口(農業委員会)に確認してください。