住宅宿泊事業(民泊)の届出。届出書に書く事項、添付書類、変更の届出と届出後の義務

民泊を始めようと届出書を前にしたとき、何を書き、どの書類を添えればよいのでしょうか。住宅宿泊事業(民泊)の届出は住宅宿泊事業法に基づく手続きで、添える書類は、法人か個人かによって違います。届け出たあとも、変更の届出や定期報告などが続きます。この記事を読むと、住宅宿泊事業法と同法施行規則の定めに沿って、届出の内容と添付書類、届出後の変更の届出や定期報告などの義務について知ることができます。

1. 届出の相手、時期、様式

住宅宿泊事業(民泊)を営むには、住宅宿泊事業法の届出をします。旅館業は許可が必要ですが(旅館業法第3条第1項)、届出をした人は、旅館業法の許可を受けなくても、住宅宿泊事業を営むことができます(住宅宿泊事業法第3条第1項)。

住宅宿泊事業とは、旅館業法第3条の2第1項に規定する営業者以外の者が、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業で、人を宿泊させる日数が1年間で180日を超えないものです(住宅宿泊事業法第2条第3項)。

届出の相手は、都道府県知事です。保健所を設置する市や特別区のうち、その長が住宅宿泊事業等関係行政事務を処理する区域では、その市や区の長になります(住宅宿泊事業法第3条第1項、第68条第1項)。

届出は、住宅宿泊事業を営もうとする住宅ごとに、届出書を提出して行います(住宅宿泊事業法第3条第2項)。時期は、事業を開始しようとする日の前日までです(住宅宿泊事業法施行規則第4条第1項)。届出があると、都道府県知事は、届出者に届出番号を通知します(住宅宿泊事業法施行規則第4条第7項)。

届出書は、住宅宿泊事業法施行規則の別記様式(第一号様式)に定められています。ただし、実際に使う様式や提出先(都道府県等)の運用は異なる場合があります。使う様式は、届出先の都道府県等に確認してください。

2. 届出の対象になる住宅と、年180日の数え方

住宅宿泊事業法でいう「住宅」は、2つの要件を満たす家屋です(住宅宿泊事業法第2条第1項)。

• 台所、浴室、便所、洗面設備が設けられていること(住宅宿泊事業法施行規則第1条)。
• 人の居住の用に供されていると認められる家屋で、現に人の生活の本拠として使用されている家屋、入居者の募集が行われている家屋、随時その所有者、賃借人または転借人の居住の用に供されている家屋のいずれかに当たり、事業(人を宿泊させるものまたは人を入居させるものを除く)の用に供されていないこと(住宅宿泊事業法施行規則第2条)。

届出書には、3つの家屋のうちどれに当たるかを書き、添付書類で裏づけます(住宅宿泊事業法施行規則第4条第3項第7号、第4項第1号ホ・ヘ)。

「宿泊」とは、寝具を使用して施設を利用することです(住宅宿泊事業法第2条第2項)。年180日の日数は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの期間で数え、正午から翌日の正午までを1日とします(住宅宿泊事業法施行規則第3条)。人を宿泊させた日数は、届出住宅ごとに定期報告で都道府県知事に報告します(住宅宿泊事業法第14条)。第6章で説明します。

このほか、都道府県等は、住宅宿泊事業に起因する騒音の発生などによる生活環境の悪化を防止するため必要があるときは、政令で定める基準に従い条例で、区域を定めて、住宅宿泊事業を実施する期間を制限することができます(住宅宿泊事業法第18条)。年180日とは別に、届出先の条例で期間が制限される区域があります。

住宅宿泊事業法第4条は、住宅宿泊事業を営んではならない者を定めています。

• 心身の故障により住宅宿泊事業を的確に遂行することができない者として定められた者。精神の機能の障害により、必要な認知、判断、意思疎通を適切に行うことができない者です(住宅宿泊事業法施行規則第6条の2)。
• 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
• 住宅宿泊事業の廃止を命ぜられ、その命令の日から3年を経過しない者。命令をされた者が法人のときは、命令の日前30日以内にその法人の役員であった者で、命令の日から3年を経過しないものを含みます
• 拘禁刑以上の刑、または住宅宿泊事業法もしくは旅館業法の規定による罰金の刑に処せられ、その執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から3年を経過しない者
• 暴力団員、または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者(暴力団員等)
• 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人(法人のときは、その役員を含みます)が、ここまでのいずれかに当たるもの
• 法人で、その役員に、ここまでのうち第1号から第5号に当たる者がいるもの
• 暴力団員等がその事業活動を支配する者

(住宅宿泊事業法第4条)

3. 届出書に書く事項

届出書に書く事項は、法律と施行規則が定めています(住宅宿泊事業法第3条第2項、住宅宿泊事業法施行規則第4条第2項・第3項)。

• 届出者: 商号、名称または氏名と住所。法人は役員の氏名。未成年者は、法定代理人の氏名と住所(法定代理人が法人のときは、その商号または名称、住所、役員の氏名)。届出者の生年月日と性別(法人は役員のもの)。未成年者の場合は、法定代理人の生年月日と性別(法定代理人が法人のときは、その役員のもの)も書きます。このほか、法人は法人番号、届出者の連絡先、届出者が住宅宿泊管理業者のときは登録年月日と登録番号を書きます(住宅宿泊事業法第3条第2項第1号〜第3号、住宅宿泊事業法施行規則第4条第3項第1号〜第5号)。
• 住宅: 所在地、不動産番号、家屋の別(第2章の3つのうちどれか)、一戸建ての住宅・長屋・共同住宅・寄宿舎の別、住宅の規模(住宅宿泊事業法第3条第2項第4号、住宅宿泊事業法施行規則第4条第3項第6号〜第9号)。
• 営業所・事務所: 設ける場合は、その名称と所在地(住宅宿泊事業法第3条第2項第5号)。
• 管理業務の委託: 委託する場合は、相手方の住宅宿泊管理業者の商号、名称または氏名、登録年月日と登録番号、管理受託契約の内容(住宅宿泊事業法第3条第2項第6号、住宅宿泊事業法施行規則第4条第2項)。
• 不在: 人を宿泊させる間、届出者が不在とならない場合は、その旨(住宅宿泊事業法施行規則第4条第3項第10号)。
• 賃借・転借: 届出者が賃借人のときは、賃貸人が住宅宿泊事業の用に供することを目的とした賃借物の転貸を承諾している旨。転借人のときは、賃貸人と転貸人が転借物の転貸を承諾している旨(住宅宿泊事業法施行規則第4条第3項第11号・第12号)。
• 区分所有の建物: 規約に住宅宿泊事業を営むことを禁止する旨の定めがない旨。規約に住宅宿泊事業についての定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がない旨を含みます(住宅宿泊事業法施行規則第4条第3項第13号)。二以上の区分所有者が存し、人の居住の用に供する専有部分のある建物の場合です。

欄の並びや名称は、様式によって異なる場合があります。ここでは、住宅宿泊事業法と同法施行規則が定める事項で説明しています。

「不在」の範囲は、第5章で説明します。住宅の規模は、添付する図面にも関わります(第4章)。

4. 添付書類は、法人と個人で違う

届出書には、住宅の図面、欠格事由に該当しないことを誓約する書面などを添えます(住宅宿泊事業法第3条第3項)。書類の種類は、届出者が法人か個人かで分けて定められています(住宅宿泊事業法施行規則第4条第4項)。

書類	法人	個人
定款または寄付行為	提出	―
登記事項証明書	提出	―
破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村の長の証明書	役員分	本人分
欠格事由に該当しないことを誓約する書面	提出	提出
未成年者で、その法定代理人が法人のときの、その法定代理人の登記事項証明書	―	該当するとき

「―」は、その届出者について、規則に定めのない書類です。市町村の長の証明書は、法人の場合は役員が、個人の場合は届出者が対象で、未成年者のときは法定代理人(法人のときはその役員)も含みます。誓約する欠格事由は、法人が住宅宿泊事業法第4条第2号から第4号まで、第7号、第8号、個人が同条第1号から第6号まで、第8号です(住宅宿泊事業法施行規則第4条第4項第1号イ〜ハ・ワ、第2号イ〜ハ)。

法人にも個人にも共通する書類は、住宅と届出の内容に関するものです(住宅宿泊事業法施行規則第4条第4項第1号ニ〜ヲ、第2号ニ)。

• 住宅の登記事項証明書
• 家屋の別に応じた書類: 入居者の募集が行われている家屋なら、募集の広告など、募集が行われていることを証する書類。随時居住の家屋なら、随時居住の用に供されていることを証する書類
• 住宅の図面: 台所、浴室、便所、洗面設備の位置。住宅の間取りと出入口。各階の別。居室、宿泊室(宿泊者の就寝の用に供する室)、宿泊者の使用に供する部分(宿泊室を除く)のそれぞれの床面積。居室は、住宅宿泊事業の用に供するものに限ります(住宅宿泊事業法第5条)。
• 賃借人・転借人のときの書面: 賃借人は、賃貸人が転貸を承諾したことを証する書面。転借人は、賃貸人と転貸人が承諾したことを証する書面
• 区分所有の建物のときの書類: 専有部分の用途に関する規約の写し。規約に住宅宿泊事業についての定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを確認したことを証する書類
• 管理業務を委託するときの書面: 管理受託契約の締結時に、住宅宿泊管理業者から交付される書面の写し(住宅宿泊事業法第34条)

個人の届出者については、都道府県知事が本人確認情報の提供を受けられないときなどに、住民票の抄本や個人番号カードの写しなど、氏名、生年月日、住所を証明する書類の提出を求めることができます(住宅宿泊事業法施行規則第4条第5項)。また、都道府県知事は、特に必要がないと認めるときは、添付書類の一部を省略させることができます(住宅宿泊事業法施行規則第4条第6項)。

施行規則が定める添付書類は、ここまでです。消防法令適合通知書は、ガイドライン(住宅宿泊事業法施行要領)で、届出時にあわせて提出するよう求められている書類です(消防予第2号 問14)。交付の流れは、消防の手続きを扱った記事で説明しています。不在とならない旨の届出と、図面に書く宿泊室の床面積は、消防法令上の用途の判定にも使われます(消防予第2号 問1)。

5. 管理業務の委託が必要になる場合

住宅宿泊事業者は、居室の数が5を超えるとき(6室以上のとき)、または人を宿泊させる間に不在となるときは、届出住宅の管理業務を、1つの住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません(住宅宿泊事業法第11条第1項、住宅宿泊事業法施行規則第9条第2項)。住宅宿泊管理業者は、国土交通大臣の登録を受けて、住宅宿泊管理業を営む者です(住宅宿泊事業法第2条第7項、第22条第1項)。

「不在」には、例外があります。日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間の範囲内の不在は、ここでいう不在に含まれません(住宅宿泊事業法施行規則第9条第3項)。

人を宿泊させる間に不在となるときでも、2つの条件をどちらも満たすときは、委託は要りません(住宅宿泊事業法施行規則第9条第4項)。

• 住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅が、同一の建築物内もしくは敷地内にあるか、隣接していること(届出住宅から発生する騒音などによる生活環境の悪化を認識できないことが明らかなときを除く)
• 届出住宅の居室のうち、住宅宿泊事業者が自ら管理業務を行うものの数の合計が5以下であること

これは「不在」の範囲の話ではなく、不在となる場合に委託が要るかどうかの例外です。また、住宅宿泊事業者自身が住宅宿泊管理業者で、自ら届出住宅の管理業務を行うときも、委託は要りません(住宅宿泊事業法第11条第1項ただし書)。

委託は、届出住宅の管理業務の全部を、契約により行います。委託しようとする住宅宿泊管理業者には、あらかじめ、届出書と添付書類の内容を通知します(住宅宿泊事業法施行規則第9条第1項)。

委託をすると、宿泊者の衛生の確保、安全の確保、外国人観光旅客の快適性と利便性の確保、宿泊者名簿、周辺地域への説明、苦情への対応(住宅宿泊事業法第5条から第10条)は、住宅宿泊事業者には適用されず、住宅宿泊管理業者が行います(住宅宿泊事業法第11条第2項、第36条)。標識の掲示(第13条)と定期報告(第14条)は、この適用除外に含まれません(住宅宿泊事業法第11条第2項)。

6. 届け出たあとに続く義務

届出が終わると、変更や廃業の届出、日々の運営の義務、定期報告が続きます。

• 変更の届出: 届出者に関する事項(商号、名称または氏名、住所、法人の役員、未成年者の法定代理人)、営業所または事務所、施行規則が定める事項(生年月日と性別、連絡先、不動産番号、住宅の規模、不在とならない旨など)に変更があったときは、その日から30日以内に、変更届出書で届け出ます。管理業務の委託に関する事項を変更しようとするときは、変更の前に、あらかじめ届け出ます。住宅の所在地は、この変更の届出の対象に含まれていません(住宅宿泊事業法第3条第4項、住宅宿泊事業法施行規則第5条第1項)。変更届出書には、変更事項に係る添付書類を添えます(住宅宿泊事業法第3条第5項、住宅宿泊事業法施行規則第5条第2項)。
• 廃業等の届出: 住宅宿泊事業を廃止したとき、個人の事業者が死亡したとき、法人が合併で消滅した、または解散したときは、その日(死亡の場合は、その事実を知った日)から30日以内に届け出ます。届け出る人は、廃止のときは事業者であった個人または法人を代表する役員、死亡のときは相続人、解散のときは破産管財人や清算人などです(住宅宿泊事業法第3条第6項、住宅宿泊事業法施行規則第6条)。
• 衛生の確保: 各居室の床面積に応じた宿泊者数の制限、定期的な清掃その他、宿泊者の衛生の確保を図るために必要な措置で、厚生労働省令で定めるものを講じます(住宅宿泊事業法第5条)。
• 安全の確保: 非常用照明器具の設置、避難経路の表示その他、火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置で、国土交通省令で定めるものを講じます(住宅宿泊事業法第6条)。
• 外国人観光旅客への便宜: 外国人観光旅客である宿泊者に対し、届出住宅の設備の使用方法に関する外国語を用いた案内、移動のための交通手段に関する外国語を用いた情報提供その他、快適性と利便性の確保を図るために必要な措置で、国土交通省令で定めるものを講じます(住宅宿泊事業法第7条)。
• 宿泊者名簿: 届出住宅または営業所・事務所に備え、宿泊者の氏名、住所、職業、宿泊日を記載します。日本国内に住所を有しない外国人の宿泊者は、国籍と旅券番号も記載します。作成の日から3年間保存し、都道府県知事の要求があったときは提出します。電子計算機のファイルなどに記録し、必要に応じて紙面に表示できるときは、その記録で名簿に代えることができます(住宅宿泊事業法第8条第1項、住宅宿泊事業法施行規則第7条)。
• 宿泊者への説明と苦情への対応: 宿泊者に、騒音の防止、ごみの処理、火災の防止などのために配慮すべき事項を、書面の備付けなどの方法で説明します。外国人観光旅客には、外国語を用いて説明します。周辺地域の住民からの苦情と問合せには、適切かつ迅速に対応します(住宅宿泊事業法第9条、第10条、住宅宿泊事業法施行規則第8条)。
• 標識の掲示: 届出住宅ごとに、公衆の見やすい場所に標識を掲げます。標識の様式は、管理業務を自ら行うか委託するかなどの区分に応じて、第四号様式から第六号様式までが定められています(住宅宿泊事業法第13条、住宅宿泊事業法施行規則第11条)。
• 宿泊サービス提供契約の委託先: 契約の締結の代理や媒介を他人に委託するときは、住宅宿泊仲介業者または旅行業者に委託します。委託しようとするときは、委託先に、商号、名称または氏名と、届出住宅の所在地、届出番号を通知します(住宅宿泊事業法第12条、住宅宿泊事業法施行規則第10条)。
• 定期報告: 届出住宅ごとに、毎年2月、4月、6月、8月、10月、12月の15日までに、それぞれの月の前2か月について、人を宿泊させた日数、宿泊者数、延べ宿泊者数、国籍別の宿泊者数の内訳を、都道府県知事に報告します(住宅宿泊事業法第14条、住宅宿泊事業法施行規則第12条)。たとえば4月15日までの報告は、2月と3月の分です。

消防法令の手続きは、消防署が扱う別の手続きです。

7. 監督と罰則

都道府県知事は、住宅宿泊事業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは、住宅宿泊事業者に対し、業務の方法の変更その他の改善に必要な措置を命ずることができます(住宅宿泊事業法第15条)。

住宅宿泊事業者が、法令または改善の命令に違反したときは、1年以内の期間を定めて、業務の全部または一部の停止を命ずることができます。他の方法で監督の目的を達成できないときは、住宅宿泊事業の廃止を命ずることができます。命令をしたときは、遅滞なく、理由を示して通知します(住宅宿泊事業法第16条)。廃止を命ぜられ、その日から3年を経過しない者は、第2章の欠格事由に当たります(住宅宿泊事業法第4条第3号)。

このほか、都道府県知事は、報告を求めたり、職員に届出住宅などへ立ち入って業務の状況や設備、帳簿書類を検査させたり、関係者に質問させたりすることができます。立入検査をする職員は、身分を示す証明書を携帯し、関係者に提示します(住宅宿泊事業法第17条)。

住宅宿泊事業法は、これらの義務に、罰則を定めています。

• 6か月以下の拘禁刑、100万円以下の罰金、またはその併科: 住宅宿泊事業の届出で虚偽の届出をした者、業務の停止または廃止の命令に違反した者(住宅宿泊事業法第73条)
• 50万円以下の罰金: 管理業務の委託をしなければならない場合に委託しなかった者、宿泊サービス提供契約の代理・媒介の委託先の定めに違反した者(住宅宿泊事業法第75条)
• 30万円以下の罰金: 変更の届出をしなかった者、虚偽の届出をした者、宿泊者名簿・標識の掲示の定めに違反した者、定期報告をしなかった者、業務の改善の命令に違反した者、立入検査を拒んだ者など(住宅宿泊事業法第76条)
• 20万円以下の過料: 廃業等の届出をしなかった者、虚偽の届出をした者(住宅宿泊事業法第79条)

法人の代表者や従業者が、業務に関して違反したときは、行為者のほか、その法人または人にも罰金刑が科されます(住宅宿泊事業法第78条)。

まとめ

※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の住宅や事業への適用を保証するものではありません。実際の取り扱いは、届出先の都道府県等に確認してください。