民泊の許可・届出に必要な書類。旅館業法・住宅宿泊事業法・特区民泊の3制度を比べて解説

同じ民泊でも、旅館業法の許可、住宅宿泊事業法の届出、国家戦略特別区域法の認定(特区民泊)の3つのどれに当たるかで、出す書類も窓口も別になります。民泊を始めようと、役所に出す書類を調べていると、「民泊営業許可」の文字も目に入り、何を出せばよいのか分からなくなることがあります。自宅の一部や空き家、空き店舗を宿泊用に使う計画がどの制度に当たるかは、宿泊させる日数、建物の要件、地域といった、法令の条件で決まります。栃木県の案内は運用の一例として挙げ、保健所の運用や使う様式は、自治体によって異なります。この記事を読むと、3つの制度ごとの書類を法令の原文に沿って、消防の書類との関わりも含めて知ることができます。

1. 民泊には3つの制度があり、許可が要るのは旅館業法だけです

「許可」という手続きが定められているのは、旅館業法です。旅館業を営もうとする者は、都道府県知事(保健所を設置する市または特別区は、市長または区長)の許可を受けなければなりません(旅館業法第3条第1項)。簡易宿所営業は、宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のものです(旅館業法第2条第3項)。

住宅宿泊事業法は、届出の制度です。届出をした者は、旅館業法第3条第1項の規定にかかわらず、住宅宿泊事業を営むことができます(住宅宿泊事業法第3条第1項)。特区民泊は、都道府県知事等の「認定」を受ける制度で、認定を受けた事業には旅館業法第3条第1項が適用されません(国家戦略特別区域法第13条第1項・第5項)。

制度	手続き	提出先	営業の条件
旅館業法(簡易宿所営業など)	許可	都道府県知事(保健所設置市・特別区は市長・区長)(旅館業法第3条第1項)	観光庁のサイトでは、年間の営業日数の制限なしと整理されています
住宅宿泊事業法	届出	都道府県知事(保健所設置市等は市長等)(住宅宿泊事業法第3条第1項)	人を宿泊させる日数が1年間で180日を超えないもの(住宅宿泊事業法第2条第3項)
特区民泊	認定	都道府県知事(保健所設置市・特別区は市長・区長)(国家戦略特別区域法第13条第1項)	国家戦略特別区域内の施設で、使用させる期間が条例で定める期間以上(国家戦略特別区域法施行令第13条第1号・第2号)

住宅宿泊事業法の施行前の平成29年3月に、消防庁は、住宅を利用する場合でも、有償で繰り返し宿泊サービスを提供することは基本的に旅館業にあたるとする通知を出しています。この通知は、一部の地域では、旅館業法の許可のほかに、国家戦略特別区域法の認定を受ける方法もあるとしています(消防予第63号)。

自分の計画がどの制度に当たるかは、法令にある条件で決まります。

• 宿泊させる日数: 住宅宿泊事業は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの期間で、人を宿泊させた日数が180日を超えないものです(住宅宿泊事業法第2条第3項、住宅宿泊事業法施行規則第3条)。180日を超えて宿泊させる事業は、この定義に当たりません。
• 建物の要件: 住宅宿泊事業の「住宅」は、台所、浴室、便所、洗面設備が設けられ、人の居住の用に供されていると認められる家屋です。現に生活の本拠として使われている家屋、入居者の募集が行われている家屋、随時居住の用に供されている家屋のいずれかで、事業の用に供されていないものに限られます(住宅宿泊事業法第2条第1項、住宅宿泊事業法施行規則第1条・第2条)。
• 地域と滞在期間: 特区民泊は、特区内の施設で、3日から10日までの範囲内で条例が定める期間以上、使用させる事業です(国家戦略特別区域法施行令第13条第1号・第2号)。

住宅宿泊事業は、条例により、区域と期間を定めて実施が制限されることがあります(住宅宿泊事業法第18条、住宅宿泊事業法施行令第1条)。届出をする前に、施設の所在地の自治体の条例を調べておきます。

2. 旅館業法の許可申請に必要な書類

旅館業法施行規則が定めている許可申請の書類は、申請書と図面です。申請書の記載事項は6つあります(旅館業法施行規則第1条第1項)。

• 申請者の住所、氏名及び生年月日(法人は、名称、事務所所在地、代表者の氏名及び定款又は寄附行為の写し)
• 営業施設の名称及び所在地
• 営業の種別(旅館・ホテル営業、簡易宿所営業、下宿営業のどれか)
• 営業施設が、季節的に営業する施設や、交通が著しく不便な地域にある施設などの特例の施設に当たるときは、その旨(旅館業法施行規則第5条第1項)
• 営業施設の構造設備の概要
• 旅館業法第3条第2項各号(欠格事由)に該当することの有無と、該当するときはその内容

このほかに、営業施設の構造設備を明らかにする図面を、申請書に添付します(旅館業法施行規則第1条第2項)。新規の許可申請について旅館業法施行規則第1条が添付を定めているのは、この図面です。

実際に提出する書類は、都道府県などの規則や案内で増えます。栃木県の旅館業法施行細則は、旅館業営業許可申請書(同細則の別記様式第1号)を営業所所在地を管轄する保健所長に提出するものとし、添える書類として、付近見取図(営業所所在地を中心とした半径150メートル以内のもの)、営業施設の構造設備を明示した図面、法人の場合の定款又は寄附行為の写し、浴室で水道水以外の湯水を使う場合の水質検査の結果を記載した書面の写しを定めています(栃木県旅館業法施行細則第2条)。

栃木県農政部農村振興課の「農家民宿 開業ガイド」(令和8年4月)は、農家民宿として簡易宿所の許可を受ける人向けの案内ですが、旅館業法の許可申請に出す書類を示しています。

• 営業許可申請書
• 施設の構造設備を明らかにする書類(ほかに各種図面と写真を添付)
• 営業施設付近の地図と、営業施設から半径150メートル以内の建物を示した地図
• 営業施設の平面図(複数棟の場合は配置図)
• 建築基準法に基づく検査済証の写し(または建築台帳の写し)
• 消防法令適合通知書(原本)
• 定款または登記事項証明書(原本。法人の場合)
• 飲用または浴室で水道水以外を使う場合は、水質検査成績書の写し

同ガイドによると、申請先は、施設の所在地を管轄する県健康福祉センターで、宇都宮市の場合は宇都宮市保健所です。簡易宿所の許可申請の手数料は、同ガイド(令和8年4月)では22,000円とされています。手数料は改定されることがあります。同ガイドは、建築基準法と消防法に適合していることを証明する書類の添付を求められることがあり、宇都宮市の場合は旅館業法の許可申請の時点で添付が必須だと案内しています。提出書類は、同ガイドも栃木県の様式のページも、事前相談や管轄の健康福祉センターへの問い合わせで確かめるよう案内しています。

旅館業法施行規則が定める書類は少なくても、窓口では、建築と消防の証明書類まで求められることがあります。

3. 旅館業法の許可で見られる基準

旅館業法の許可は、書類をそろえるだけでは下りません。都道府県知事は、許可の申請があった場合に、施設の構造設備が政令で定める基準に適合しないと認めるとき、設置場所が公衆衛生上不適当であると認めるとき、または申請者が欠格事由のいずれかに当たるときは、許可を与えないことができます(旅館業法第3条第2項)。

構造設備。簡易宿所営業の施設の基準は、旅館業法施行令第1条第2項に定められています。旅館・ホテル営業の施設の基準は、別に旅館業法施行令第1条第1項に定められています。

• 客室の延床面積は、33平方メートル以上。許可の申請にあたって宿泊者の数を10人未満とする場合は、3.3平方メートルに宿泊者の数を乗じて得た面積以上(第1号)
• 階層式寝台を有する場合は、上段と下段の間隔がおおむね1メートル以上(第2号)
• 適当な換気、採光、照明、防湿及び排水の設備(第3号)
• 近接して公衆浴場がある等、入浴に支障を来さないと認められる場合を除き、宿泊者の需要を満たすことができる規模の入浴設備(第4号)
• 宿泊者の需要を満たすことができる適当な規模の洗面設備(第5号)
• 適当な数の便所(第6号)
• その他、都道府県が条例で定める構造設備の基準(第7号)

第7号の条例は、都道府県ごとに異なります。栃木県の案内は、浴室や入浴設備の詳細を、栃木県旅館業法施行条例(第2条、第12条)と宇都宮市旅館業法施行条例に定めているとしています。

設置場所。学校や児童福祉施設などの敷地の周囲おおむね100メートルの区域内に施設を設けるときは、その設置によって学校などの清純な施設環境が著しく害されるおそれがあると認めるとき、許可を与えないことができます(旅館業法第3条第3項)。この区域内の施設に許可を与えるときは、都道府県知事等が、あらかじめ、学校については、学校の種類に応じて、大学の学長、高等専門学校の校長、教育委員会、学校教育法に定める所管庁などの意見を、児童福祉施設については、児童福祉法第46条に規定する行政庁の意見を求めなければなりません(旅館業法第3条第4項)。用途地域など、旅館業法の外にある建築基準法や都市計画法の規制もあり、栃木県の案内は、開業できる場所かどうかを、特定行政庁や県健康福祉センターなどに先に確認するよう案内しています。

欠格事由。申請者が、欠格事由として挙がる8つのいずれかに当たると、許可を与えないことができます(旅館業法第3条第2項第1号〜第8号)。

• 心身の故障により旅館業を適正に行うことができない者として厚生労働省令で定めるもの(旅館業法施行規則第1条の2)
• 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
• 拘禁刑以上の刑に処せられ、または旅館業法若しくは同法に基づく処分に違反して罰金以下の刑に処せられ、その執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から3年を経過していない者
• 許可を取り消され、取消しの日から3年を経過していない者
• 暴力団員、または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者
• 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が、ここまでのいずれかに当たるもの
• 法人で、業務を行う役員のうちに、最初の5つのいずれかに当たる者がいるもの
• 暴力団員等がその事業活動を支配する者

申請書には、これらに当たるかどうかの有無を記載します(旅館業法施行規則第1条第1項第6号)。法人の場合は、役員の状況も関わります。

4. 住宅宿泊事業法の届出に必要な書類

住宅宿泊事業の届出は、事業を営もうとする住宅ごとに、届出書を提出して行います(住宅宿泊事業法第3条第2項)。届出の時期は、事業を開始しようとする日の前日までです(住宅宿泊事業法施行規則第4条第1項)。

届出書には、商号・名称・氏名と住所、法人の場合は役員の氏名、住宅の所在地などを記載します(住宅宿泊事業法第3条第2項)。さらに、生年月日と性別、連絡先、住宅の不動産番号、一戸建て・長屋・共同住宅・寄宿舎の別、住宅の規模、人を宿泊させる間届出者が不在とならない場合はその旨、賃借人・転借人の場合は賃貸人等が転貸を承諾している旨なども記載します(住宅宿泊事業法施行規則第4条第3項)。

添付書類は、届出者が個人か法人かで分かれます(住宅宿泊事業法施行規則第4条第4項)。

書類	個人	法人
定款又は寄付行為、法人の登記事項証明書	―	提出
破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に当たらない旨の市町村長の証明書	本人分	役員分
営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が法人のときの、その法定代理人の登記事項証明書	該当するとき	―
欠格事由に当たらない旨を誓約する書面	提出	提出
住宅の登記事項証明書	提出	提出
住宅の図面(台所・浴室・便所・洗面設備の位置、間取りと出入口、各階の別、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積)	提出	提出
賃借人・転借人の場合は、賃貸人(転貸人)が転貸を承諾したことを証する書面	該当するとき	該当するとき
区分所有の建物の場合は、専有部分の用途に関する規約の写しなど	該当するとき	該当するとき
住宅宿泊管理業務を委託する場合は、住宅宿泊事業法第34条の規定により交付された書面の写し	該当するとき	該当するとき
入居者を募集している家屋、随時居住の用に供されている家屋の場合は、それを証する書類	該当するとき	該当するとき

「―」は、その届出者について、規則に定めのない書類です。都道府県知事は、特に必要がないと認めるときは、この添付書類の一部を省略させることができます(住宅宿泊事業法施行規則第4条第6項)。

ガイドライン(住宅宿泊事業法施行要領)には、書類の扱いが示されています。官公署が証明する書類は、届出日前3月以内に発行されたものとされています(ガイドライン 別紙18ページ)。図面は、必要事項が明確に記載されていれば、手書きでも差し支えないとされています(同19ページ)。図面には、住宅宿泊事業法第6条の安全措置の実施内容として、非常用照明器具の位置、その他安全のための措置の内容等を明示するとされています(同20ページ)。

消防法令適合通知書は、住宅宿泊事業法施行規則の添付書類には挙がっていません。ガイドラインは、届出住宅が消防法令に適合していることを担保し、住宅宿泊事業の適正な運営を確保する目的から、都道府県知事等が消防法令適合通知書を届出時にあわせて提出することを求めるものとしています。

届出先は、都道府県知事(保健所設置市等の長が事務を処理する区域は、その長)です(住宅宿泊事業法第3条第1項)。栃木県の案内ページでは、届出の窓口は届出住宅の所在地を管轄する県健康福祉センターで、宇都宮市内の届出は県医薬・生活衛生課が窓口です。届出は原則として観光庁の民泊制度運営システムで行い、システムが使えない場合などは書類による届出を受け付けるとしています。相談や届出で窓口に行く場合は、事前に電話するようお願いしています。

住宅宿泊事業法施行規則には第一号様式が定められています(住宅宿泊事業法施行規則第4条第1項)。ただし、実際に使う様式や運用は届出先ごとに異なる場合があります。使う様式は、届出先の都道府県等に確認してください。

5. 特区民泊の認定に必要な書類

特区民泊は、正式には「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」といいます。区域会議が区域計画に定め、内閣総理大臣の認定を受けた国家戦略特別区域で、事業を行おうとする者が、その事業が政令の要件に当たっている旨の都道府県知事(保健所設置市・特別区は市長・区長)の認定を受けます(国家戦略特別区域法第13条第1項)。特区民泊を行えるのは、この認定を受けた特区の区域に限られます。

認定の要件は、国家戦略特別区域法施行令第13条に9つ定められています。

• 施設の所在地が国家戦略特別区域にあること(第1号)
• 施設を使用させる期間が、3日から10日までの範囲内で条例が定める期間以上であること(第2号)
• 各居室が、一居室の床面積25平方メートル以上(知事が外国人旅客の快適な滞在に支障がないと認めた場合を除く)、鍵のかかる出入口・窓、壁造りの境、換気・採光・照明等の設備、台所・浴室・便所・洗面設備、寝具・テーブル・調理器具等を備えること(第3号)
• 使用の開始時に清潔な居室を提供すること(第4号)
• 外国語を用いた案内など、外国人旅客の滞在に必要な役務を提供すること(第5号)
• 滞在者名簿を備えること(第6号)
• 特定認定の申請前に、施設の周辺地域の住民に対し、適切な説明が行われていること(第7号)
• 周辺地域の住民からの苦情・問合せの処理を迅速に行うこと(第8号)
• 事業の一部が旅館業に該当するものであること(第9号)

申請書には、氏名または名称と住所(法人は代表者の氏名)、事業の内容、厚生労働省令で定める事項を記載し、厚生労働省令で定める添付書類を添えて、都道府県知事に提出します(国家戦略特別区域法第13条第2項)。添付書類は、厚生労働省関係国家戦略特別区域法施行規則第11条に、6種類が挙げられています。

• 法人の場合は、定款又は寄附行為と、登記事項証明書
• 個人の場合は、住民票の写し
• 賃貸借契約及びこれに付随する契約に係る約款
• 施設の構造設備を明らかにする図面
• 施設の周辺地域の住民に対する説明の方法と、その記録
• 施設の周辺地域の住民からの苦情・問合せに対応するための体制と、その周知方法

近隣住民への説明は、申請前に行う要件であり、その方法と記録は添付書類でもあります(国家戦略特別区域法施行令第13条第7号、厚生労働省関係国家戦略特別区域法施行規則第11条第5号)。心身の故障、破産手続開始の決定、暴力団員などの欠格事由に当たる者は、認定を受けられません(国家戦略特別区域法第13条第4項)。

6. 3制度の書類を比べる

3制度で、書類が重なる部分と、制度ごとに違う部分があります。

書類・項目	旅館業法の許可	住宅宿泊事業法の届出	特区民泊の認定
申請書・届出書	申請書(旅館業法施行規則第1条第1項)	届出書(住宅宿泊事業法施行規則第4条第1項)	申請書(国家戦略特別区域法第13条第2項)
図面	営業施設の構造設備を明らかにする図面(旅館業法施行規則第1条第2項)	住宅の図面(住宅宿泊事業法施行規則第4条第4項第1号ト)	施設の構造設備を明らかにする図面(厚生労働省関係国家戦略特別区域法施行規則第11条第4号)
法人の書類	申請書に、定款又は寄附行為の写し(旅館業法施行規則第1条第1項第1号)	定款又は寄付行為、登記事項証明書、役員の証明書	定款又は寄附行為、登記事項証明書
個人の書類	―	市町村長の証明書、誓約書	住民票の写し
欠格事由	申請書に有無と内容を記載	誓約書	欠格事由に当たる者は認定を受けられない(国家戦略特別区域法第13条第4項)
賃貸借の書類	―	賃貸人の承諾を証する書面(賃借人・転借人の場合)	賃貸借契約及び付随契約の約款
近隣住民への説明	―	―(宿泊者への説明は住宅宿泊事業法第9条)	説明の方法と記録
消防法令適合通知書	栃木県の案内では原本を提出	ガイドラインが、届出時の提出を求めるとしている	―

表の「―」は、その制度の法令(旅館業法施行規則、住宅宿泊事業法施行規則、厚生労働省関係国家戦略特別区域法施行規則)に、添付書類としての定めがないことを示します。書類の数や求められる範囲は、制度と自治体によって違います。栃木県の案内では、旅館業の許可申請の窓口は、宇都宮市の場合は、県の健康福祉センターではなく宇都宮市保健所です。

7. 消防の書類と、消防本部とのやり取り

民泊の書類には、消防の手続きも関わります。宿泊させる建物が、消防法令上、住宅として扱われるか、(五)項イ(旅館・ホテルなど)として扱われるかは、消防庁の通知が示しています。住宅宿泊事業法の届出をして民泊を営む住宅は、原則として(五)項イまたはその部分として扱われます。人を宿泊させる間、住宅宿泊事業者が不在とならない旨の届出があり、宿泊室の床面積の合計が50平方メートル以下のときは、住宅として扱われます(消防予第330号 第1)。旅館業法の許可を受けた施設は、届出をした民泊と同様の利用形態であることが確認できるときに、同じ考え方で判定されます(消防予第330号 第2の1)。特区民泊の施設には、この考え方を準用して差し支えないとされています(消防予第2号 問8)。設備の基準は、別の記事で説明しています。

書類としては、消防法令適合通知書が関わります。栃木県の案内は、消防署等の指示を受けて必要な消防用設備等の設置届と防火対象物使用開始届を出したうえで、消防法令適合通知書交付申請書を提出し、「消防法令適合通知書」と「消防用設備等検査済証」の交付を受ける流れを示しています。この通知書を、旅館業法の許可申請に添える書類として挙げています。保健所への申請より前に、建築と消防の書類を受け取る順番です。

消防庁の通知の別紙には、消防法令適合通知書の交付により、衛生部局と連携して、旅館業法の許可等の手続きの際に消防法令への適合を指導している事例が載っています(消防予第63号 別紙 事例1)。住宅宿泊事業のガイドラインも、消防法令に基づく設備や防火管理体制などの規制を受ける場合や、条例に基づく防火対象物使用開始届出書の提出が必要となる場合があるため、届出の前に建物の所在地を管轄する消防署等に確認する必要があるとしています。

通知は、国の考え方を示したものです。設備や書類は、保健所への申請の前に、管轄の消防本部に確認してください。

8. 無許可の罰則と、書類を整える順番

許可を受けないで旅館業を営んだ者は、6月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金に処せられ、またはこの両方が科されます(旅館業法第10条第1号)。住宅宿泊事業の届出で、虚偽の届出をした者も、6月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金に処せられ、またはこの両方が科されます(住宅宿泊事業法第73条第1号)。許可・届出・認定は、営業を始める前に済ませる手続きです。

旅館業法の許可を受ける場合の書類の順番は、栃木県の農家民宿向けの案内(令和8年4月)が、簡易宿所の許可申請について示しています。

1. 開業できる場所かどうかを確認する(建築基準法の用途地域、都市計画法、旅館業法の設置場所の制限)

2. 建物が旅館等に当たるか、住宅として扱われるかを、建築と消防の窓口で確認する

3. 建築基準法と消防法の証明書類の交付を受ける

4. 旅館業法の営業許可を申請する

同案内は、このほかに別の法律に基づく手続きも示しています。この記事では、許可・届出・認定の書類に絞っています。

まとめ

※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の住宅や施設への適用を保証するものではありません。実際の取り扱いは、届出先・許可の窓口に確認してください。